华宇测速_一文看懂平安不动产的投资生长逻辑

　　泉源：明源地产研究院(mydcyjy)，作者：艾振强

　　前不久，苏世民的新书《苏世民：我的履历与教训》在海内出版发行，许家印、郁亮、王文学、马云、马化腾、马明哲、基辛格等顶级大佬，都纷纷为其新书站台。真可谓是一呼百应。

　　苏世民之所以有云云能量，是由于它是赫赫有名的黑石团体的创始人、董事长，中文译名是史蒂夫·施瓦茨曼。

　　建立于1985年的黑石团体，主要营业有房地产、私募股权、对冲基金、信贷4大板块。停止2019年底，其治理资产规模达5711亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。其中，房地产的治理规模为1632亿美元，却给黑石带来15.02亿美元的可分配利润，占去年公司总体利润的近一半。

▲泉源：黑石团体年报、明源地产研究院

　　30年来，黑石地产板块的年均净收益到达16%，跨越了包罗传统营业PE在内的其他资产种别。因此，早在十几年前，诸如万科、万通等海内房企，就试图学习黑石。随着海内房地产市场逐步由增量开发向存量时代转轨，这一需求变得越发迫切。由于存量时代，意味着要从产销模式转向资管模式，黑石十分值得借鉴……

　　然而，迄今为止，还没有哪家房企有黑石的雏形。谁是中国的黑石?明源君以为，其并不会降生于房企，而会是其他机构。好比平安不动产。停止2019年底，其资产治理规模已超4400亿人民币，只有黑石的1/9。然而，作为一家“投资及资产治理公司”，平安不动产不仅具有专业的投资能力、投后治理能力、风险控制能力及优质项目，稀奇是商业地标的打造能力——在商业地产领域的治理是笼罩全价值链的既为投资、计划设计、建设、运营治理，而且还在努力的推进科技化建设。很可能是未来的投资商和运营商巨头。

前瞻结构，瞄准一二线，两条腿走路

抢占先机，又有用地涣散了投资风险

　　财报显示，停止2019年底，平安不动产的资产治理规模跨越4400亿元，稳居海内不动产资管规模大哥大的位置。这与其前瞻性的结构，增量和存量双轮驱动，以及主要结构一二线都会慎密相关。

　　一、结构早，1995年就已经最先介入

　　黑石是1991年才最先进军地产营业，那时，美国的都会化率是75.70%，早已进入都会化稳固生长阶段，时真正的存量时代。可是，在较长一段时间内，黑石的房地产营业一直不温不火。凭据黑石2007年披露的上市路演质料可以发现，相互，黑石在私募股权、房地产和对冲基金领域优势显著，私募股权投资照样黑石的第一大投资部门。一直到2010年之后，黑石团体的房地产部门才逐步壮大。

△泉源：联合国、明源地产研究院

　　相比之下，平安不动产的结构要早得多。早在1995年，深圳市平安物业投资治理有限公司即注册建立，那时中国的都会化率仅为30.96%，正处于都会化加速阶段的起跑线上。

　　2013年最先，平安不动产进入加速生长阶段。昔时资产治理规模超400亿元;2014年，资产治理规模超800亿元;2015年，资产治理规模超1600亿元……

　　因此，早在2012年万科喊出“白银时代”之后，各企业就纷纷最先转型。但一些房企看到增量行情再次开启之后，就迅速放弃了转型。平安不动产的乐成源于前瞻也有坚持。

　　仅凭一波增量开发市场的牛市，并不能改变整个行业由增量转向存量的大趋势。受短期诱惑放弃转型的企业，后续将很可能错失存量市场的门票。

　　二、双轮驱动，增量存量两条腿走路

　　查尔斯·汉迪以为，一个组织和企业必须要在“第一曲线”到达巅峰之前，找到企业的“第二曲线”，并第一曲线到达极点之前最先增进，才气实现连续增进。

　　回顾历史可以发现，美国二战以后降生的一些大型开发商逐渐消逝了，是由于这些公司在住宅市场知足之后，没有实时进入商用不动产或其他的新型增举行业。

　　数据显示，现在，美国上市REITs的市值，是上市开发商的7倍左右。

　　平安不动产进入不动产资产治理领域的时间足够早，一最先其主要聚焦于商业地产领域，但其也没有放弃增量开发领域的机遇。究竟，直到今天，我国仍然处于都会化生长的加速阶段。增量开发的空间伟大，且利润诱人。

　　平安不动产2012年发力开发投资营业领域。由于其是真股权投资，而且与开发商的互助过程中是纯粹的“财政投资人”，“不操盘、不并表”，解决了开发商冲规模过程中的资金压力，深受开发商迎接。这使得平安不动产在结构未来的同时，又能享受当下的利润，而且也能够辅助其更好地在资产治理领域的耕作。

　　由于凭据查尔斯汉迪的“第二曲线”理论，企业转型的最佳时机是A点，若是到B点再思量转型，最终往往会错过“第二曲线”。那些提前举行存量结构，前瞻性打造自身“第二曲线”的企业更容易抢占未来的先机。

△资料泉源：明源地产研究院

　　三、主要投资一二线都会，涣散风险

　　受疫情打击，今年不少企业信贷质量面临下行压力，导致其信用评级遭下调，一季度穆迪作出负面评级行动的次数到达已往五年来的最高水平。

　　可是，在一片评级下调声潮中，穆迪公布对平安不动产的首次信用评级结果是“Baa2”——投资级历久信用评级，展望稳固。

　　虽然我国的疫情防控十分精准高效，但海内商业地产普遍照样受到了不小的打击，为何平安不动产能够获得穆迪的另眼相看?

　　穆迪的说法是“公司拥有稳固的营业增进远景……资产治理营业现金流稳固、盈利能力强……平安不动产在筛选优质互助伙伴、被投项目监视方面拥有严谨的控制流程。”

　　这又跟公司的结构密不可分。现在，平安不动产已结构5大区域，深耕数十座都会。

△结构5大区域，深耕数十座都会(泉源：平安不动产官网)

　　从区域漫衍看，平安不动产主要投资一二线都会焦点区域，相符不动产资产治理的结构逻辑——由于这些区域人口群集度高，经济增速快，区位优势显著，一定水平上保障了其商业资产的处置价值。

中国各线都会的城镇化率水平

△资料泉源：国家统计局、明源地产研究院

　　在海内的深圳、上海、北京、天津等焦点都会，平安不动产都投资打造了地标性修建。这些投资性物业不仅沉淀了优质的不动产资产，而且在平安不动产投入运营并加持精细化治理后，物业价值得以提升，实现了资产的保值增值。

资金召募、双专业优势等4大能力

确保规模增进的同时净利连年翻番

　　除了黑石，凯德在不动产投资和资管领域也是顶尖机构，海内试图模拟的开发商、地产基金公司不少——进入的时间较早，而且也是两条腿走路，甚至结构的都会也不少，可是，有的做着做着就消逝了，现存做的精彩的也少少——一是规模较小，二是业绩颠簸比较大。

　　可是，平安不动产却显示得十分稳健，不仅资产治理规模逐年快速增进，营收和利润也显示精彩——2018和2019年，其归属母公司所有者的净利润连年翻倍增进，划分增进153.24%和100.68%。

　　云云高速增进下，使得早在2019年底，平安不动产就以不到黑石4成的资产治理规模，缔造了相当于黑石近7成的净利润(仅限房地产营业)。若是能继续保持这样的增速，逾越黑石指日可待。

　　明源君以为，这得益于平安不动产壮大的资金实力、双专业优势、资产治理和风险控制能力。

　　一、可以多渠道获取低成本资金，将营业周期是非组合，股债权形式天真设置

　　资金麋集型是不动产行业的典型特征，不论是投资照样资产治理，资金都是基础中的基础。

　　平安不动产的资金泉源有三部门：自有资金、保险资金和第三方资金(机构和小我私家客户)。

　　由于背靠中国平安，平安不动产有着获取低成本资金的自然优势。然而，这只是一方面。平安不动也在不停推进多元化的融资渠道。

　　好比，在金融化创新方面，平安不动产依托中国平安的综合金融优势和自身资源优势，连续推进供应链ABS等资产证券化营业结构，买通资金端和资产端的毗邻，开拓公司新的营业增进点。

　　今年，基础设施领域公募REITs试点已宣布启动，商业地产公募REITs落地越来越近。对平安不动产这家专业的不动产投资及资产治理公司来说，意味着更大的蓝海。

　　概而言之，由于平安不动产具有全过程金融产物的设计能力，募资能力壮大，使得其能通过“融、投、管、退”的全价值链路径，将营业周期是非组合，股债权形式天真设置，举行多样化的金融产物结构和自动治理，推动不动产价值提升，获得高平安边际。

　　二、金融 地产双专业，能够深入挖掘房地产全产业链的价值，投资能力强

　　前几年，许多房企宣布做金控平台，对此，冯仑就示意，现在金融产物庞大多样，有金融牌照后可以快速解决资金问题。昔时，中国台湾有几家地产公司都快不行了，通过卖寿险解决自己的资金链问题。然则，现在急着往金融跑的，许多都是资金链出了大问题，面临着很大的难题。相反，若是从金融往地产跑的，往往又快又好。

　　为何会这样?由于二者的逻辑不行，前者是为自己输血，不管利害;后者有自己的逻辑和严酷的筛选尺度。平安不动产的稳健谋划就离不开其专业的投资能力。

　　当前，市场上一些债性融资、明股实债的出资方，主要是凭据房企的信用评级、还款信用来做决断。相较之下，做真股权投资的平安不动产在筛选项目时，不仅关注互助方评级等基础指标，而且考量其盈利能力、专业能力。

　　在选择项目和互助方的眼光上，虽然平安不动产不介入项目直接操盘，然则对项目所有信息掌握第一手资料，因此会从定量的维度思量项目的成本控制、溢价水平、营销能力和投资收益回报，并举行综合排名;还会从定性的角度对互助方的多个维度举行评价，包罗事情效率、问题解决能力、事情流程的控制能力等。

　　由于这些都是由一线直接接触项目的员工来打分的，最终汇总统计形成对这些互助方的内部排名。这样甄选出的互助方与项目，往往具有很大的价值发展空间。

　　而且，平安不动产从不冒进，即便是在大行情下，股权投资的机遇显著多于之前，但公司也要选择最合适的互助方、最合适的时间点，优中选优，一步一个脚印地推进不动产股权投资落地。

　　这种通过金融赋能，深入挖掘房地产全产业链价值的模式，反过来又进一步辅助平安更好地捕捉投资机遇。

　　三、资产治理能力强，能够在高成本条件下，连续打造众多标杆商业地标项目

　　财报显示，2019年平安不动产营业收入同比增进17.73%，归属母公司股东的净利润同比增进100.68%，净利润增进率高于营收增进率，而且净利润的数值也高于营收。

　　可能有人要问了，为什么净利润比营业收入还高?这实在就是不动产资产治理的迷人之处——由于除了有营业收入外，资产也在不停的增值!而这，也体现了平安不动产的资管能力。

　　在持有型资产方面，通过精准的投资区域选择(焦点都会焦点地段)和投资产物定位，平安不动产从设计、计划、运营、治理全流程打造了诸多匠心地标，并对其举行全价值链运营治理。

　　现在、平安不动产已经已经在深圳、杭州、天津、北京、长沙、济南等地打造了众多地标性修建。这些项目不仅沉淀了优质的不动产资产，而且还在平安不动产投入运营以及加持精细化治理后，实现了资产价值的提升。

△深圳平安金融中心

　　平安团体现在的总部大楼——深圳平安金融中心，就是由平安不动产全流程设计、打造、运营、治理的。

　　这座获得“2019年度全球400米以上最佳修建奖”的大厦，是天下最高办公修建。包罗阛阓、写字楼、旅店、旅行层等4大业态。

　　作为一家投资和资产治理公司，要在高成本的前提下，要打造精品项目，对全生命周期的投资和资产治理提出了很高的要求;平安不动产的作品和业绩证明了它拥有这样的作品力和专业能力。

　　依托平安的综合资源优势，平安不动产有足够的资源、能力、精神、心力举行精雕细琢和产物打磨，甚至能精细化到一种石材的挑选与品质把控。

　　这一投资及资产治理能力，使得其在行业结构分化、行业生态蝶变的环境中显得稀奇的突出。

　　四、专业靠山的自力的投后治理团队，“全流程”介入，从事投后治理和风控

　　怎么投很主要，投资之后怎么管同样主要。在保证项目稳健运行方面，平安不动产也有“金融 地产”专业靠山的自力的投后治理团队，“全流程”介入到项目中，为项目“保驾护航”。

　　为了实现“全流程把控”的目的，平安不动产会举行项目宏观层面及项目一样平常谋划两个维度的治理，确保投后治理“嵌入其中”。

　　详细而言，从投资到治理，再到退出，从相关流程、规则和制度的制订，再到落地执行，平安不动产总部与区域、都会公司的投资治理、投后治理团队有着高效的协同，在严守风控底线的前提下，最大水平保障项目预期回报的实现。

　　这一领悟“融投管退”全生命周期的投资及治理机制、精细化的运营治理、多维度的资源赋能，有用助力资产价值增进与涌流。

科技赋能，当下降本提效

孕育着未来的新商业模式

　　2019财年，软银巨亏近125亿美元。可是，前不久，其却对自若、贝壳找房划分投资10亿美元。

　　为何?

　　一是孙正义是一个科技的信徒，已往PropTech(房地产科技)投资总共跨越150亿美金，3年对而自若和贝壳找房是典型的靠手艺和数据驱动的公司。

　　二是由于房地产是天下上规模最大的资产种别，科技对其革新具有无限性，手艺的一丁点改变影响的市场也是伟大的——在增量开发领域，可以降本提效，好比智能强排、无人机土方丈量，修建机器人，同时带来产物的溢价，好比智慧社区;在存量领域更是可以催化出新的商业模式，好比，基于互联网和人工智能的社区增值服务。

　　未来行业是资源的竞争，更是科技的竞争。近些年来，各个有远见的房企也在纷纷结构地产科技，增大行业的科技含量，拓展新业态。

　　数据解释，2017至2019年，中国在房地产科技领域始终遥遥领先，是亚太区最大的投资目的地。孙正义，正是看到了这一生长趋势。

　　平安不动产固然也不破例。在中国平安“金融 生态”“金融 科技”的战略指引下，平安不动产努力拥抱科技创新，鼎力深化在地产投资垂直领域的科技探索，推动公司治理及运营治理体系全方位迭代升级。

　　最近，平安不动产KYR智慧投评系统V1.0正式上线，实现了不动产业态投资评审行为周全线上化、智能化。

　　KYR(平安房地产投资生态一体化平台)是平安不动产决议与谋划剖析的智慧引擎，将AI科技、大数据与营业专家履历有机融合，实现地产投资过程中的尺度构建与资产透视，打造以数据和风控为焦点的智慧型平台，实现多维数据剖析、专家智慧赋能、洞察价值先机。平台功效包罗笼罩市场、资金、行业、都会、土地、项目、金融产物等多维度房地产相关剖析模子;不动产投评、信评及风控模子;买卖对手全景画像;项目收益智慧测算及投后风险警示与追踪等。

　　智慧投评系统是KYR的主要组成部门，可辅助平安不动产周全实现不动产投资评审行为线上化，包罗在线测算、自动讲述、都会纵横、板块综观、房企聚焦等焦点功效与模块，多角度对投资项目举行智能评审(如下表)。

　　除KYR之外，依托在不动产领域厚实的投资治理履历，平安不动产深挖营业应用场景，打造笼罩投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP(智能投资一体化平台)，实现投资营业全流程线上化。该平台笼罩5大投资条线、15类投资项目，细化3000多个标签、200多个决议因子，多角度对项目举行精细化治理，为投资营业全流程管控赋能提效，辅助用户“知行合一”，将隐性风险降至最低。

　　此外，智慧财政(资财/业财一体化平台)构建起业财一体化、财资一体化、绩效执行一体化视角的智能平台，通过流程买通、数据沉淀、决议剖析，周全提升公司谋划水平与治理效能。

　　大数据平台整合宏观、都会、土地、项目、舆情等内外部数据，深入挖掘数据商业模式，有用知足内部治理需求，并支持各种数据应用……

　　凭据其久远的计划，平安不动产将连续升级科技含量，助力公司的信息化建设，为不动产投资及资产治理的全流程以及行业生态圈连续赋能。

　　这些平台和数据，不仅能够为公司的投资决议、资产价值几何提供依据，而且还能演变出新的商业模式，好比，为在平安不动产生态内的企业和小我私家提供赋能，而这自己也是资产治理的一个部门……

小结

　　此前的很长一段时间，我国房地产投资的模式主要是以下两种：第一种是“开发商全链条治理”的模式——开发商自己找钱找地，设计、开发、销售、物业所有自己“包圆”;第二种是“开发商 金融机构”债权融资的模式。

　　第一种模式下，一旦扩张过快、资产过重很容易导致开发商周转不灵，现金流紧缺。过高的财政杠杆，已成房企“活下去”的最大阻碍，即便是互助开发，也往往会有争取操盘权和并表问题;第二种模式，受资管新规影响，空间已被极大地压缩。

　　事实上，随着我国房地产从增量开发向存量谋划转轨，现在已经涌现出裂变出投资商、开发商、运营商和服务商。美国的房地产行业，这样的款式早已成型。从外洋生长履历来看，业界以为海内房地产行业同样会这样，各条细分赛道将生长壮大。

　　作为一家投资和资产治理公司，平安不动产的稳健发展，源于其四大能力：壮大的资金麋集和治理能力、房地产全价值链的投资能力、全生命周期的投后治理和资产治理能力和全方位的风险控制能力。

　　最近，平安不动产先后获得中国资产治理金贝奖“2020最佳不动产资产治理公司”奖(8月9日)和中国地产风俗大奖“2020中国年度影响力地产金融机构”(8月12日)，这是平安不动产划分3年和4年连任这两个奖项。凭的正是其在资管新趋势中卓越的不动产投资及资产治理能力、出众的生长功效、领先的行业影响力。显然，在未来角逐中，平安不动产已牢牢占有了先机，而前方的门路无比广漠。

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